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chia:现金流主要、业绩亏损之下 莱蒙国际“割爱”香港项目

admin2021-05-07101

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看法地产网资金的主要,让不管是销售额宣布或是项目股权直接转让,都让其迎来股价的大涨。

有关征象发生在2021年5月6日。就在前一晚,莱蒙国际通告示意,将其于香港元朗的两处物业各出让50%股权给。

第二天开市,莱蒙国际股价高开高走,从开盘的1.37港元/股(5月5日收盘价:1.31港元/股)升至收盘1.46港元/股,日涨幅11.45%。

类似的场景在莱蒙国际宣布今年一季度销售额时亦有泛起。4月9日晚间,莱蒙国际示意其在一季度销售额8.1亿港元,值得注重的是,这个金额与2020年整年的11.25亿港元预售额相比,比率去到72%。

业绩宣布后的第一个生意日,莱蒙国际的股价便从1.23港元/股升至1.3港元/股,涨幅5.69%,第二天更是延续这一行情,收盘价1.35港元/股,涨幅3.85%。

而已往的三、四年时间,莱蒙国际似乎有意淡出房地产行业,营收不停下降,亦使其股价从2017年的高点4.64港元/股,一起下跌至2020年头最低的0.74港元/股,随后便一直在1港元周围倘佯。

另一方面,相比于不停下降的谋划业绩,莱蒙国际主要的现金流才是投资者们最大的担忧。在2020年年报中,107.74亿港元的借贷总额有62.37亿港元是在一年内需要送还,而现金及银行存款账面值仅47亿港元,按“三道红线”尺度判断,是远不达标的。

出售首入香港项目

为了缓解资金流的压力,莱蒙国际选择了出售其首次进入香港的两个项目。

其给出的理由亦直指可以缓解其现金流目的:“买方将提供足够的资金支付相关土地的补地价及物业用途转变用度,因此降低公司的资源要求并改善现金流状态。”

生意并不庞大,莱蒙国际通过旗下公司莱蒙国际(香港)有限公司,将位于香港新界元朗十八乡路总修建面积约24.5万平方�、新界元朗大棠路总修建面积约3.64万平方�的两宗地块,划分向嘉里建设的全资子公司Leading Model Limited、Master Best Limited出售50%股权,价值合计3.15亿港元。

上述两宗地块,是莱蒙国际划分于2015年10月9日及同年12月31日购入,两宗地块收购总价7700万港元,是其首度落子香港的项目。

莱蒙国际预计,出售事项完成将录得除税前潜在收益约2.81亿港元。出售事项所得款子净额约3.14亿港元,亦将用作上述土地补地价部门付款。

需要注重,嘉里建设购置上述项目的价钱并不低,其中元朗十八乡路地块较2021年4月13日估值师估值3.24亿港元溢价约64%;元朗大棠路地块较4300万港元溢价约132%。

上述估值时间,两宗土地尚未与 *** 签署有关土地交流协议。

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在莱蒙国际2020年年报中,其预计上述两宗项目将于2021年最先兴建。但现在两宗项目均未完成土地交流协议签署,状态均处于与 *** 在洽谈补地价事宜。其中仅元朗十八乡路地块也许提及订约时间点:“有望于2021年第二季度杀青补地价协议”。

也就意味着,能够支持云云高溢价的因素,是两宗地块均拟向元朗地政处提交建议土地交流换作私人住宅生长项目。

与此同时,上述两宗项目又是莱蒙国际唯一能马上拿得脱手的项目,其在香港的另外两宗项目:唐人新村以及上水马适路项目,甚至连时间设计表都未有。

换言之,莱蒙国际此次出售或许更多是为了提前套现;而提前套现的目的,更多则是为了缓解其微弱现金流的压力。

现金流压力

在已往几年时间里,莱蒙国际的生长可谓连续走低。

在2016年至2020年五年时间里,其营业额从55.59亿港元不停下降,直至2020年的5.75亿港元;谋划溢利亦是多年亏损,五年时间仅2016年、2018年实现盈利5828万港元及4.74亿港元,在2017年、2019年、2020年,其划分亏损17.36亿港元、4534万港元、3.35亿港元。

与此同时,近年来,莱蒙国际在谋划流动发生的现金流量净额部门始终处于流出的状态:从2016年到2020年,划分流出23.03亿港元、55.12亿港元、32.13亿港元、12.45亿港元以及4.83亿港元。

相关年度的销售额,从2016年的45.7亿港元变至2017年的18.7亿港元,随后更是一起走低,2018年8.95亿港元、2019年1.04亿港元;直至2020年有所好转,到达11.25亿港元。

简而言之,莱蒙国际在已往几年时间,收入不停削减,却在谋划投资上净支出不少,前端的销售亦没有转机。

莱蒙国际是若何支持过这些年的?一方面是靠出售隶属公司,另一方面即是通过融资流动保证现金流。

在上述讲述期,莱蒙国际投资流动发生的现金流量净额划分为38.96亿港元、7.21亿港元、45.74亿港元、1.09亿港元以及2811.1万港元。在该项下,莱蒙最大的投资流动收入来自出售隶属公司。

其中在2016年,出售投资物业及分类为持作出售的投资物业按金及所得款子、出售隶属公司所得现金流入净额以及由有关收购者送还出售隶属公司垫款净额的所得款子划分为19.23亿港元、20.78亿港元以及18.69亿港元。

另一个投资流动发生的现金流量净额数额较大的2018年,由收购者送还出售隶属公司垫款净额的所得款子、出售隶属公司所得现金流入净额划分到达了33.51亿港元及15.75亿港元。

而在谋划流动现金流流出较多,投资流动现金流未能填补“窟窿”的2017年,莱蒙国际则选择使用融资工具。在昔时,其融资流动发生的现金流量净额54.14亿港元。其余年度则均为融资现金流流出,即债务处于削减状态。

值得注重的是,在2017年,莱蒙国际谋划流动现金流为流出,投资流动现金流金额不高,而昔时年终,预计有55.23亿港元的债务一年内到期,这也成为莱蒙国际昔时大量融资的直接驱动因素。

反观2020年,在莱蒙国际107.73亿港元的总债务中,有约62.37亿港元的债务将在一年内到期,一年内到期债务占比更是到达近三年最高。而其现金及银行存款账面值仅47亿港元。

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